中小企業診断士/行政書士中村事務所

頑張る中小企業と中小企業診断士/行政書士の資格取得を目指す人を応援するブログです。

居抜き物件には要注意!(中)

・・・・・続く

 

私は1店舗目はタダ当然で居抜き物件の造作物の譲渡をしてもらい、5年間の経営でけっこう儲けさせていただいた。引き継いですぐに厨房機器や空調が故障し、500万位のリース契約を結ばないといけなくなったのは予期せぬ出来事で予想外の出費だったが、それ以外は本当に順調であった。これらも高い勉強代として、次からはこういうことのないようにしたいと強く思ったものであった。

思い出せば、前の持ち主がとにかく早く撤退したかったみたいで、お急ぎだった。こちらも先方があまりにも性急すぎてじっくり考える時間もなく、また資金準備ができないからと待ってもらおうとした。

 

だが、とにかくすぐ経営できるようにこちらも応援するからとの事だったので、初期投資額は0円、在庫食材は買い取るが後日払い、従業員もそのまま、賃借物件の差し入れ保証金は用意ができ次第、前の持ち主に払うとの条件で、3月31日に前のオーナーが最後の営業をして、インターバルを置かず翌日の4月1日から私が営業することとなった。一般の開店告知はせずに、オーナーが入れ替るだけで、屋号はもちろんそのままという特殊な開店の仕方をした。今思えば面白いやり方であった。

 

そんなタダ当然で手に入れたお店で5年も儲けさせてもらい、尚且つ、5年後、ある焼肉チェーン企業から譲ってほしいとアプローチがあり非常にラッキーであった。交渉の結果、1.000万で売却することで交渉が成立した。売り手と買い手の交渉力で価格が決まるという事を改めて思ったものであった。特にこれと言って高値売却できる造作物などはなかったが、営業権という価値を訴求ポイントとして交渉に臨んだのである。店は3車線道路が交差する交差点に立地したビル2階にある。地下鉄の駅は下にありそこはいつも渋滞になる交差点で、2階にあるその店は視認性が高く広告宣伝機能だけでも相当である。

 

その焼肉チェーン店に対して、「この店は単にこの店の損益だけでなく、御社のように今、最も勢いがあり全国展開を目指している会社には、広告宣伝機能としても大きな成果が見込めます。それが結果として各店に対する援護射撃となることが期待できると思います。」とアピールした。するとその社長は即断即決された。すぐに決まったのでこちらも驚いたものである。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.000万を手にした私は次の物件を探索した。安く買って自ら何年か運営し、顧客基盤の確立など店に付加価値をつけ資産価値を高めて高く売却するという自分なりのビジネスモデルを構築しようと、初期投資を徹底して抑制できる好条件の居抜き物件を多くの不動産屋に声をかけ探してもらった。

 

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そして飲食店の居抜き専門の不動産屋に紹介をしてもらった。その物件は立地条件は悪いが、マンションの地下にあり造作物も什器備品も揃っているとの触れ込みであった。早速、物件を見に行ったが、確かに総ては揃ってはいるが、冷蔵庫は古くもう使えない状態でエアコンも前の借主が撤去していたので、新たに設置しなければならない状態であった。

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しかも前の店が撤退してから随分と時間が経っているのか、店内は汚く全く内装も汚れた状態でしかもゴキブリだらけの状態であった。こんな状態で内覧させるのも失礼な話だと憤慨していたが、そういった悪条件をカバーする位、賃貸借契約の条件がよく、どうしようか迷ったものであった。

 

飲食店経営で賃料という管理費は売上があろうがなかろうが関係ない固定費であり、やはり抑えて損益分岐点の低い店づくりをしたいものである。だから坪当たり6.000円という低い賃料と保証金も1か月という契約条件は魅力的であったのである。

 

周辺の環境条件はあまり良くない二等立地だったが、自らの商品力で商圏のハンデは克服できるという自負もあり、やる事に決まった。前の店が一等立地でダメだっても次の人に高く売れたが、今度は難しいのではと言う弱気が頭をよぎったが、逆に失敗しても低リスクだなと開き直ってやることにした。

 

・・・・続く